民宿不是你想做就能做!“希望那些年我们跳过的坑,你们不再跳”

“希望我们跳过的坑,你们不用再跳”。

2015年,大乐之野发起成立莫干山民宿学院,这便是院长吉晓祥朴素的初衷。

除了设计师和少数旅游业、酒店从业人员外,大量的民宿主原本都是门外汉。最初只是情怀的驱使,便一脚跨入了这个陌生的领域。但民宿虽小,五脏俱全,从策划、选址、设计、建造、装修到运营,涉及到方方面面。这其中难免会有行差踏错,留下遗憾。

即便是红极一时的过云山居,也曾经因为水电配置经验不足,在开业的第一个年头,度过了一个艰难的冬季;知名品牌大乐之野,在碧坞店一号楼自己设计、现场制作家具,原本是个性化的亮点,最终却发现费时费工还不耐用。

理想中大床房更舒适,运营后才觉标间更实用,因为三口之家客人较多;本以为枯山水有意境,开建了才发现中式园林和徽派建筑更相配。追求设计感,却给运营带来了不便;配置讲奢华,增加了经营压力却对客户体验并无明显改进。

“做民宿就是一个不断试错的过程,”吉晓祥说,不能完全避免,但可以少一点,尽量不犯难以修复的失误。本期话题我们邀请了一些民宿大咖,讲述当年的切身经历,希望这些“过来人”的经验之谈,能给即将跨入民宿行业的你一点启发。

编辑/王烨

采访/王烨 陆艳 马祚波 刘莉 闫小咖 七月

民宿不是你想做就能做!“希望那些年我们跳过的坑,你们不再跳”

大乐之野创始人

莫干山民宿学院院长 吉晓祥

让专业的人去做专业的事

大乐之野做到现在,没有特别不顺的经历,但学费也交过一些。我比较深的体会是,让专业的人做专业的事,是很重要的。

刚开始做大乐碧坞店一号楼时,我们采购了一些老木头,让木工现场做家具,包括内部的一些装饰。后来发现虽然是实木,但是很不耐用,因为我们并不具备专业的家具生产能力。所以渐渐我们改了做法,去找专业的厂家,来订制稳定性更好的家具产品,而不是自己现场制作了。其实现在很多民宿会自己买木头,自己设计,现场制作,觉得这样很有个性,但80%以上的民宿主是没有专业能力的,所以我不是很推荐大家这样做,不仅费工费力,结果使用还不长久,达到的效果并不好。

民宿不是你想做就能做!“希望那些年我们跳过的坑,你们不再跳”

大乐之野·绿山墙

还有一个民宿容易犯的错是一味地追求奢华,导致成本过高,经营压力加大。我认识一个民宿主,东西都想用好的,用了市面上顶级的洁具,觉得能体现层次,但后来实际运营过程中觉得很没有必要,客人更在乎风景,客房设计的细节和舒适性,至于洁具,科勒、TOTO,还是更贵的,或是镶金的,其实并不是非常在意。

我最不希望民宿犯的错是跟风,但这一点也是很多民宿主会犯的,他们可能会跟设计师说,你给我做一个像大乐一样的,像山舍一样的东西,或者去看过几家网红后,照搬一些设计和家具饰品。民宿是很个性化的东西,我还是希望每一间都能有个性的特色在里面。

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过云山居创始人 廖敏智

难忘那一个艰难的冬季

做民宿最容易忽略的是隔音,一旦出现问题,对入住体验的影响非常大,而且隔音后期还很难再补救。

过云山居在隔音问题下了功夫,我们当初特地用了隔音很好的气孔砖,墙体厚度40厘米,两面再加隔音棉,所有门窗都是双层中空玻璃,所以过云的客人都说睡得特别好,特别安静。

但是我们在水电上就交了学费,过云开业第一年的冬天过得特别煎熬。由于设计全部是我这个业余设计师来做,没有请专业的人。水电工程方面我并不懂,只是粗略预估了下空调等大电器的用电量,需要多少千瓦,夏天没问题,到了冬天空调全开就会跳闸,加个取暖器都不行,最后只能请供电局重新布线建配电房。

民宿不是你想做就能做!“希望那些年我们跳过的坑,你们不再跳”

还有水,开始对用水量也没有概念,就告诉供应商,我有几个房间,几个浴缸,你帮我配。供应商为了报价低,就配了两吨容量的锅炉,但后来才知道起码要8吨的才够,而且我也不知道山上到了冬天特别冷,没有装空气能低温启动装置。

结果第一年就遇到了几十年来的极寒,山上零下十几度,空气能热水器启动不了,热水供应不足,一间房用浴缸泡澡,别的房间都没热水用。我们只能挨个房间去打招呼,千万别泡澡啊,错峰洗澡啊。可是客人来就是要享受泡在浴缸里看云啊,我们只能道歉,希望客人能体谅一下。度过了艰难的冬季,第二年我们赶紧装上低温启动装置,并加了大水箱。

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杭州西溪花间堂总经理 王景正

做民宿得先算好账

未来运营成本不可低估

民宿与酒店有着本质的区别,不仅仅是投资金额的大小不同,在管理模式上也是大相径庭。受规模与投入的限制,民宿大多是由民宿主自投、自建,并且自行管理,有志从事民宿行业的朋友,需要三思而后行。

大家开民宿的原因有很多,有的是因为情怀,有的是为了生活,最怕的是一时冲动,看着别人做得不错,或者有机会便宜地拿了块地,钱既然已经花了,就做吧。结果下了血本之后,却发现根本赚不了钱。刚开始的时候还无所谓,我就养在那儿吧,但是时长一长就受不了了,你会发现这个“洞”很大,租金、能耗、用人成本……样样都要花钱。过日子还要算算每个月吃喝拉撒要花多少钱,但是有些人做民宿一开始根本就不算账,将自己一生的积蓄投了进去,回收却是遥遥无期。我有个学生9间客房开在西双版纳,投了1000万,问他哪天能收回来啊,说不知道,没算过。

民宿不是你想做就能做!“希望那些年我们跳过的坑,你们不再跳”

2009年花间堂在筹开第一家客栈时,也许更多的是偏重直觉与个人喜好,但目前的花间堂在商务拓展、建筑筹开、运营管理、市场营销等等板块,都有专职的团队在负责。10月18日~20日,我们将举办花间堂第二期的“民宿共学”,希望将花间堂的运营经验与资源分享,提供给有志于做民宿的朋友,届时也会邀请一些民宿主前来分享个人经验。

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杭州湖边邨精品酒店创始人 刘政奇

成功只留给有准备的人

做精品酒店和民宿最容易犯的错误,通常是事先没有做好充分的准备,匆忙上阵,打了一场无准备之仗。

首先是财务准备不足。不少业主都是首次涉足这个行业,缺乏经验,因此在开发和运营的过程中,常常会产生一些意想不到的开支。

比如老建筑的改造,是极为专业的建筑学门类,要做好的话,投入很大。像湖边邨的马赛克地面修缮,某种材料可能只需要用1个平方米左右,但是同样得找专家咨询、找厂家定做,因此单位面积的成本非常高。再比如湖边邨的外墙清水砖修缮,为了实现完美的效果,专门请了同济大学研究古建筑改造的教授出谋划策,最后仅这一项的修缮就花了100万左右。所以建议投资者事先要做好充分的财务准备。

其次是专业准备不足。

精品酒店通常规模不大,民宿更是如此,这样就不容易找到优秀的人才,请不起专业的团队,从而导致决策不科学,这是一个业界的通病。

我们看到,除了原先的酒店从业者之外,民宿和精品酒店的投资者最常见有三类人:一类是设计师、画家等艺术相关行业的从业者,他们是美的创造者,但是运营不擅长,时长久了就难以维系了;一类是媒体人下海,他们有市场和销售的经验,在产品推广上有一套,但是同样欠缺管理和运营的能力;还有一类就是有情怀的文艺青年,纯粹就是喜欢这种生活方式,这就更麻烦了。

主人自己缺乏相关的专业技能,又请不起专业的团队,自己生的孩子不会教、不会养,最后的结果必定是骑虎难下,以至于被深度套牢。

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右见系列民宿创始人 汪拓

别刻意追求所谓的设计

民宿现在被情怀掩盖了太多的东西,很多人以为开间民宿就能拥有诗与远方,面朝大海、春暖花开了,但是其实“过分乐观”就是做民宿的大忌。

所以,如果不是专业水准非常过硬的人,在做民宿的时候绝对不能盲目地进行大资金投入,要懂得理性的资金分配,把钱花在有可能产生资金回收效应的地方。除此之外,找一个绝对专业、绝对靠谱的设计师很重要,当然在这之前你也要明确自己的想法。

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右见·留白

做民宿不是三年两年的事,是个长期性投入的事。不管你是旺季还是淡季,不管你是有客还是没客,房租、人员支出、水电损耗,你都得面对。有些人还没计算好投入就开始设想,赚钱以后去爱琴海划划船,去喜马拉雅爬爬山,去北极撩撩北极熊,去南极看星星……哥们,先醒醒吧。

还有很多细节性的东西值得注意。比如说,我之前做民宿设计的时候,一直觉得大床房比较合适,但是在后面的运营中发现其实标间更合适,因为很多都是一家人出游,标间可能更适合;功能性的空间需要具备多种用途,这在一个空间不是非常充裕的民宿内是非常重要的;不要刻意追求所谓的设计,比如凹凸不平的墙面,你如何打扫?也不要尽信设计师的,因为没有亲身经历过的设计师没有办法体会你的民宿在后期运营的难处,只会根据他的设计理念“尽情发挥”。

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呆住度假品牌CEO 金渭涛

千万不能“跟着感觉走”

做民宿已经有两年了,到今年11月份的时候预计第9家店即将开业。总体来看,因为在这个过程中建立了一些相对稳定的合作团队,内部的能力也在匹配,所以项目会一个比一个顺手。但遗憾也是有的,比如设计,比如预算管理、施工管理等等。

礼遇·二更呆住是我们做的第一家店,当时就犯了一个低级失误。因为这家店位于上海市中心,紧挨着田子坊、新天地,租金不便宜,所以希望能快点做出来,就边设计边施工,看起来好像抢了点时长,其实是有问题的,因为前期的定位没有特别清楚,在执行的过程中再一点点做调整,最后导致无论时长还是成本都超过预期,同时设计的表达也有一些问题。

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二更呆住

对于新进入民宿行业的朋友,我的建议就是前期思考定位一定要充分,要给设计留足够的时长,然后再严格按照方案开始施工,一气呵成,尽量不要改。在施工的过程中,现场监理很重要,负责任的监理才能保证最后的效果。另外,我们把民宿这个工作做了很多拆分,在每个岗位上,都尽量找到更专业的人去完成,由专业的人员形成专业的流程制度和操作方法,那么每一步都会做得比较科学有序。

很多人做民宿最容易犯的错误就是凭感觉去做!根本没想明白,只知道开一家民宿大概需要多少钱,自己又有这么多钱,于是就开始做了,但做起来后会发现,投入超支,经营不理想……一大堆问题都冒出来的时候,其实是挺痛苦的,所以第一步就是要想清楚,要明确是投资行为,还是消费行为,要是商业行为,就要有测算,有定位,这些都要考虑清楚,才能少走弯路。

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安徽黟县晴园民宿主人 舒晴

开民宿,千万别做成了酒店

在晴园最初建设过程中,我本来打算在前后的院子里,分别搞两个日式的枯山水,已经买好了石材,还预订了一些草坪、灌木。可是建设后突然发现院子太小了,如果按照原本的设计,做出来的效果会比较差。思来想去,我赶紧叫工人们先停下来,应该回到中式庭院的风格上。于是,在院子里挖了水池,保留了老井,把买来的石材作为地面装饰,再配上石桌、石凳,全部弄好后发现,其实中式庭院和徽派建筑是最搭的。这个例子告诉我,虽然走了弯路,浪费了一些材料和时长,好在总算及时发现,回到正路上了。

建筑是一门遗憾的艺术。毫无疑问,晴园在建成后,通过跟客人之间的交流,慢慢改进了许多当时没有想到的问题,比如客房里标间偏少,满足不了许多三口之家的预订;再比如客房里的许多小物件配备不够,冷热水的标识啊,空调较大的响声啊,等等。这些问题有的能改进,有的就没法解决了,但是从总体上说,我对晴园还是很满意的,当然了,客人们也满意。

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晴园

做民宿最容易犯的错误,就是把回收成本放在第一位,很多民宿主在这个原则下,尽可能的多安排客房,追求使用率,而不能给客人最多的舒适度,短期内看似成本回收较快,可是从长期来看,口碑难以形成,回头客成了奢望。

而最不能犯的错误,在我看来,就是主人不参与经营,只投入资金,不管理,也不与客人互动交流,这就把民宿变成了酒店,对于客人来说,自然就不会对你的民宿有亲近感,来过一次就足够了。民宿千万别做成酒店,要想客人所想,提供客人所需,周边的景点啊,美食啊,甚至是旅游线路,都可以为客人提前做好规划。

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黄山月栖溪投资人 吴畏

切忌把情怀强加于顾客

民宿的本意是房主对原有房屋进行空间和环境的改造与再布置,从而呈现出个性化体验性的居住环境,这背后是民宿主人情怀与自身思维模式的表达。在这个意义上,民宿的居住空间常常会因为场地的限制、建筑结构与体量等因素缺乏传统酒店标准化的设施,这既是劣势也是优势。

一般民宿主最常犯的错误就是错拿不舒服的用户体验当个性,并把自己的情怀强加给消费者。本质上民宿还是个服务行业,体验感还是很重要的。很多民宿看起来很美,拍出来的照片也很漂亮,包括公共区域的打造都很大方,但最根本的用户体验却不达标,比如房间的面积、人性化的细节、家人般的关照等,这才是最致命的。当然这不是说民宿不可以有诗和远方,但首先要保证有酒有肉,因为只有生存下去了,才能不背离当初的情怀。

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月栖溪

月栖溪作为我试水民宿行业的第一个项目,无论是选址、设计,还是施工以及开业后的服务,我还是都挺满意的,当然亲力亲为地监督施工很重要。民宿的特殊性对细节要求多多,可以有试错行为,但必须及时改正。

比如我们最初设计地面用水磨石材质,一方面水磨石本身是徽州传统工艺,现在保存完整的老房子里就有很多是水磨石;另一方面客房内使用水磨石,看起来清洁且脚触感很好。但施工过程中我发现水磨石工艺与地暖存在一定的冲突,地暖加热后会使水磨石地面开裂,而开裂基本无法实现修复,不美观。加上水磨石材质本身导热性能差,于是我果断地舍弃了地暖,毕竟徽州冬季并不长,用空调与电热暖气片依然可以达到取暖的效果。

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