让物业收益最大化 布局酒店+生活品牌的尚美生活能否给加盟商信心

10月12日,更名为尚美生活的尚客优与青岛银行携手推出“B计划”,助力酒店业主获得免抵押贷款,最高可申请单店200万元贷款,为酒店业主提供强大的资金支持。

与此同时,作为生活服务业综合运营巨擘,尚美生活近期有多项举措:前不久,尚美生活与洪泰创新空间合作,并在酒店内部打造共享办公空间;旗下高端酒店品牌—假日美地酒店品牌也进驻怀化辰溪新金润广场;更重要的是,尚美生活正通过跨界形式,打造“1+N”(酒店+生活业态)的发展模式,希望在房地产业变革时期,为综合体或大型空间提供整体解决方案,最终在生活方式这一新战场上夺取一席之地。

这是TBO大咖说第25期,主要回答以下问题:

“酒店+共享办公”的跨界服务如何打造?众多酒店品牌中辰溪新金润广场为何选择尚美生活?房地产变革之际,空间运营的价值如何体现?结合多种生活业态,尚美生活所提供的整体物业管理解决方案,如何让开发商、加盟商实现收益最大化、缩短投资回报周期?一线与三四线城市布局如何平衡?

本期讲述者:马英尧

职位:尚美生活集团董事长

让物业收益最大化 布局酒店+生活品牌的尚美生活能否给加盟商信心

尚美生活集团董事长 马英尧

让物业收益最大化 布局酒店+生活品牌的尚美生活能否给加盟商信心

TBO:尚美生活由住宿业起家,旗下有很多住宿品牌,我们看到在辰溪新金润广场这个项目,选择了假日美地酒店做为住宿品牌进驻。假日美地是一个很好的中端品牌,但辰溪的消费能力会不会与之不匹配?

马英尧:之所以会引入假日美地这一中端度假商旅品牌进驻,一方面是开发商考虑到其与当地的中高端商业综合体的定位比较匹配,另一方面则是希望落地于此处的酒店,可以面向政商游客提供招待等服务。

或许很多人会认为,在湖南怀化辰溪县这样一个县城,普通商务型酒店就可以实现这一点,而定价在400-800元之间的这样酒店落户三四线城市后,很可能要面临市场接受度不高的困境。

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然而实际上,消费升级的大趋势已在全国各地有所体现。三四线城市的消费者也一样对品质有更高要求。尚美生活的品牌在三四线城市起家,我们很了解这里的消费者。以前没有更多的选择,很多人花费两三百元住在县委招待所,而现在他们则希望以三五百元的价格住在品牌酒店。

而对于酒店集团的中档品牌来讲,这是一个很好的机会。以往三四线城市更多的是单体酒店,即便是四星、五星也缺乏标准、规范的管理运营。而尚美生活集团的假日美地酒店落地之后,将会是当地最好的酒店。

TBO:除了住宿品牌,尚美生活还有多个生活品牌。尚美生活的多业态品牌打法是基于怎样的考虑?尚美生活能为开发商或业主方解决何种痛点?

马英尧:我们看到,在全国商业地产供过于求的背景下,物业如何吸引更多人流成为了亟需解决的问题。另外,如何更多地消化有效面积,同时获得高毛利,对地产开发商、加盟商和租户来说,是极为关键的一点。

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尚美生活集团多品牌的战略正是基于这样大环境下产生的。我们并不会一定要业主方选择酒店、餐饮、娱乐等某一单一品类。我们看到的是业主方手中物业空间运营的需求。这个空间适合什么样的业态进驻,我们就在品牌库中提供什么样的业态。

此外,一些开发商或业主手中的物业空间比较大,那么我们会基于引流、坪效、毛利率等要素,为其提供一套综合解决方案,将住宿与吃、住、玩等多种业态进行互补。

比如说他有一个5000平米的物业,我们可以为其提供3个品牌。他可以选择在1-3楼分别开设蛋糕店和酒店等业态,以实现坪效最大化,缩短投资回报周期。

而这也是尚美生活集团旗下品牌业态拓展时首先考量的要素。单以蛋糕店为例,由于投资相对较少,而毛利比较高,它通常能在12个月内实现回本,像我们目前已开业的澳典烘焙13家店,基本上是在一年左右回本。

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TBO:可以看出尚美生活集团近年来在酒店业板块飞速扩张,加盟店的持续增长形势喜人。那么对于酒店行业的未来发展,以及对加盟商的扶持帮助方面,尚美生活集团接下来有什么积极的动作?

马英尧:旅游业的火爆带动了酒店业的发展,但对于酒店业新进入的业主,或是希望将酒店翻新做升级的业主来说,资金链可能是最大的痛点,另外,部分业主通过租赁方式加盟酒店,没有可办理贷款的抵押物。

尚美生活集团深谙业主的难处,于2017年10月12日,联手青岛银行,推出了扶植加盟店贷款的“B计划”,尚美生活集团在中国四线城市经济型酒店规模第一,具有良好的品牌效应和市场份额,此次通过与青岛银行的战略合作,旨在为加盟商提供无抵押、放款快、年息低的贷款新模式,解决了业主的燃眉之急,该计划预计共提供十亿资金用于扶持酒店业发展。

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TBO:加快回报周期目前已经是行业内的共识,尚美生活的做法本质上与其他品牌有什么不同呢?

马英尧:的确,各个品牌也尝试用不同的策略来实现这样的结果。比如有些可能是通过提升酒店格调、物业形象,借助品牌溢价进而提升售价,例如一些酒店集团在一楼大堂设置了咖啡店品牌等等,通过这些来推高客房的售价。

而尚美生活则更关注性价比。我们不会将客房的售价定的很高,我们是通过1+N(酒店+其他业态)的模式实现更高的投资回报率。这也是尚美生活集团除酒店品牌外,开发多种生活类品牌的逻辑。现在,我们的品牌大概有20个左右。

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对比来看,以服务和调性为核心的酒店,其面临的问题是能否通过快速增长,进而大幅提升收益规模。对我们来说,在现有的发展增速下,要更多聚焦于如何提升每一家物业空间的收益。

TBO:打造“1+N”的模式,可能更多是利用存量物业的机会。我们注意到,近期尚美生活还计划在酒店内部提供多元化服务,打造“住宿+办公”的形式。这可以看作是一种帮助酒店实现存量资产管理的举措。请问尚美生活旗下酒店的客人对于共享办公空间的需求有多少?

马英尧:最近,我们与洪泰创新空间进行了合作,将在尚美生活集团旗下选取符合要求的酒店,把会议室等一定面积的公共空间整合改造为共享办公空间,并以分时租赁的方式提供给消费者,激活商旅客户碎片化办公需求。

实际上,尚美生活旗下的酒店遍布全国1000多座大小城市,每年服务近1亿消费者,其中商旅客人占比约65%,他们对于“居办一体化”的需求较大。我们认为,在消费升级的背景下,消费者的需求日益多元化,酒店业需要从提供单一的住宿空间向提供“住宿+办公+X”立体空间做延伸,创造更加综合性的产品与多元化的服务。

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TBO:利用存量物业机会只是一方面。事实上整个房地产的政策正在慢慢变化,那么接下来如何在增量物业中寻找到机会呢?

马英尧:无论是增量还是存量,提高投资回报率,强化运营能力必将是下一阶段业主方挑选运营方最重要的指标。的确,房地产的政策正在变化。未来,开发商土地拍卖的趋势将不再会是价高者得。目前至少有10多个热点城市开始限制地价,要求开发商自持一定的比例。其它城市也正不断加入这样的趋势之中。

例如,去年5月份保利拿下浦东周浦“地王”后,宅地出让条件就设置了15%的面积需要自持70年不能出售、5%的面积作为保障房无偿移交给政府这样一个政策。去年11月,北京首批“限房价、竞地价”试点地块现场竞拍结果是,4宗地块的住宅都由开发商100%自持。今年6月6日,在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中,万科给出了的报价配套方案是:持有这块地上100%所有的物业,自持期限达到70年。

开发商自持100%的住宅面积,这意味着传统以建造住宅和销售住宅为主营方向的房地产开发商,角色转向了“房东”。自持对开发商来说是一个不小的挑战,考验着未来的盈利模式和能力。事实上,很多房企对租赁市场的走向还没有看得很清晰,因为租赁市场盈利模式的不清晰。而房企对拿地以后如何操作,其实也比较困惑。

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而这对运营方意味着,物业机会更多,但关键是他们能否为业主方实现更好的投资回报。我们集团正在用想象力为开发商赋能,用职业态度、匠人精神为消费者提供创造性的、有温度感的产品。

并且,只有为业主带来很好的投资回报,我们集团的销售收入以及毛利率才可能实现持续性增长。在我看来,无论选择何种路径,比如规模的高速扩张,或是加强自身运营能力,最终自身能否实现销售收入的持续增长以及毛利率的提升,才会最终影响品牌估值。

TBO:尚美生活的很多项目依然是在三线城市,集团未来进军一线城市时是否会不够说服力,集团今后的整体战略中,三四线城市与一线城市如何平衡?

马英尧:虽然尚美生活侧重在三四线城市发展,也不会存在太大问题,但一线二线城市作为重要市场,集团依然不会放弃。

实际上,我们现在正以独立品牌打不同市场。在一二线城市,我们也推出了“兰欧”等不同的酒店品牌,未来将在上海和深圳会有一系列的方案计划实行。

同时,我们将在一二线城市推出的单一品牌,先在三四线城市做了尝试,其实是希望抓住更多机会,在这里实现更多利润。如果我们一开始在一线城市做,后续转到三四线城市运营,可能并不容易。

从更加长远的眼光来看,未来如果上市,我们首先会稳定三线城市市场。这里将是最重要的布局,也会成为我们的“护城河”,所以我们希望在此占领市场先机,并稳固住优势。

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TBO:接下来,尚美生活将有何种新举措?背后的逻辑又是什么?

马英尧:尚美生活从三四线城市出发,从不同角度切入市场,满足不同用户的不同需求。尚美生活发展的逻辑就是,不断用各种策略应对市场变化。

2018年开始,我们将逐步从酒店业向旅游、生活服务领域发展,为中产阶层提供高品质的“大生活”服务。

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