致酒店业主:酒店的筹建决定了酒店的成败!

致酒店业主:酒店的筹建决定了酒店的成败!致酒店业主:酒店的筹建决定了酒店的成败!

【酒店高参】酒店前期建设的好与坏,是关系到未来酒店经营的成与败,酒店建设,我们应该做好哪些工作呢?今天为大家分享酒店高参专栏作家甘涌先生关于如何做好酒店前期建设的干货。

致酒店业主:酒店的筹建决定了酒店的成败!

甘涌

酒店高参专栏作家

承和集团酒店事业中心总经理

一、 可行性研究

作为酒店投资者,看好一块地,首要任务应该尽快物色一家专业的酒店咨询顾问公司,对该地块,地块所属区域大环境进行系统的研究分析,从而得出地块所属区域现在和未来的发展前景,是否适合建造酒店?建造一家什么规模和档次的酒店?进而进一步对酒店进行投资匡算,知道大概所需的资金,再进行酒店开业后未来5-10年的经营预测分析。

这样一份完整的可研报告就完成了。这份报告,既可以指引投资者的投资方向,给投资者带来信心外,还可利用报告成果向政府申请有关优惠政策,向银行申请有关资金周转款项,正可谓一举数得,同时也是一般酒店投资者往往忽略的环节。

致酒店业主:酒店的筹建决定了酒店的成败!

来源:万豪酒店

目前,行业里鱼目混杂的咨询顾问公司举不胜数,如何选择一家专业、靠谱机构,这个至关重要。除了看他们曾经做过的案例外,更应该知晓其团队的专业度,一个优秀、专业的顾问团队,他们是富有创新精神的,可以提出一些更具建设性的意见和建议,帮助及指引到投资者正确决策和投资。

二、 征地摘牌

可研报告完成后,作为投资者心理有底了,接下来就是征地摘牌事项。

首先要竞买申请的办理,可向土地储备中心或出让部门提交竞买申请书,同时提交营业执照副本、法人代表证明书或授权委托书、法人代表身份证或个人身份证(复印件)、资信证明,并交纳规定数额的履约保证金。

一般情况国有建设用地使用权挂牌出让均为有底价出让,按照价高者得原则确定竞得人。

挂牌标的为地块国有建设用地使用权。挂牌成交后,需要到有关部门办理手续,企业性质的经营性收费等。

顺便提及,可行性研究与征地摘牌,可能在实际运作中,顺序是颠倒,毕竟征地摘牌要根据政府的有关政策为之,所以颠倒进行也算是合理范畴,但在条件和时长允许的情况下,尽量按照上述一、二步骤执行更为妥当。

三、 设计

1、 服务设计

提及服务设计,可能行业内对这个设计有点陌生,的确,目前市场上能找到真正专业的服务设计机构并不多,但作为一个行业,一家新建设的酒店,甚至酒店集团,是完全有必要进行服务设计的,特别在酒店建设前期,服务设计工作必须做足,为客户画像,了解未来客户需求,再根据这些需求,设计我们的产品及服务。

简单来说,服务设计是一种设计思维方式 ,为人与人一起创造与改善服务体验。这些体验随着时长的推移发生在不同接触点上 。它强调合作以使得共同创造成为可能,让服务变得更加有用,可用,高效,有效和被需要 ,是全新的、整体性强、多学科交融的综合领域。

服务设计的关键是“用户为先 + 追踪体验流程 + 涉及所有接触点 + 致力于打造完美的用户体验”

服务设计作为以实践为主导的行业常常致力于为终端用户提供全局性的服务系统和流程。这个跨学科的过程,集诸多设计,管理,程序工程技术和知识为一身。

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服务遍布在生活的每一个角落:餐馆、酒店、公共场所、商店、银行、保险公司、文化机构、大学、机场、公共交通……随着社会的发展,人们的消费预期不断提高,使得一些现有的服务设施与服务系统不能满足消费者的需求。

毫无疑问,人们从来没有像现在这样关注他们所接受的服务。消费者在售前、售中、售后获得的体验决定着一个品牌和酒店的整体品质在消费者心中的地位。消费者可以在几分钟内对他们使用的任何东西——产品及服务,做出评估和比较。在这样的世界里,我们要为他们的行为和所提供的产品承担比以往更多的责任,也要对他们所传递的服务予以特别的关注。

综上所述,服务设计不能狭义的理解为仅仅是“服务”两个字,而是产品+服务,充分根据客户需求来画像,从而设计出我们的酒店产品,再根据产品特性和客户需求来设计我们的服务,这才算一套完整的服务设计系统。

所谓的酒店产品,大致包括客房的开间、进深,房间的特色布局,空间感的营造,餐厅要根据客房的接待量来设计面积的大小,平均每个客人需要多大的空间面积才会感觉更加舒适?等等这些都是需要我们以精益求精的态度,设计好每一个环节的每一项产品。

当然软件服务,是酒店永恒的话题,各大酒店集团的SOP,P&P标准化管理体系已经具有较高的行业水准,但如何在这些标准化管理体系的基础上向餐厅行业的标杆海底捞那样,提供不一样的细致周到的服务,这就需要从源头企业文化建立开始,“员工第一、客户第一”,只有员工真正满意了,把酒店真正当做自己的家,才可能真正把自己的全身心投入到对客服务中去。

2、 主题风格设计

主题酒店是指以酒店所在地最有影响力的地域特征、文化特质为素材,设计、建造、装饰、生产和提供服务的酒店,其最大特点是赋予酒店某种主题,并围绕这种主题建设具有全方位差异性的酒店氛围和经营体系,从而营造出一种无法模仿和复制的独特魅力与个性特征,实现提升酒店产品质量和品位的目的。

近年,根据中国实行了几十年独生子女政策后,家家都把自己的孩子当宝贝,所以酒店行业里也应运而生出所谓的亲子客房、儿童酒店类产品,这种主题特征是根据客户需求来定义的。

还有更多的主题酒店是根据历史、文化、城市、自然、神话童话故事等来发挥的。

3、 建筑设计

建筑设计(Architectural Design )是指建筑物在建造之前,设计者按照建设任务,把施工过程和使用过程中所存在的或可能发生的问题,事先作好通盘的设想,拟定好解决这些问题的办法、方案,用图纸和文件表达出来。

作为备料、施工组织工作和各工种在制作、建造工作中互相配合协作的共同依据。便于整个工程得以在预定的投资限额范围内,按照周密考虑的预定方案,统一步调,顺利进行 。并使建成的建筑物充分满足使用者和社会所期望的各种要求及用途。

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作为酒店建筑设计,外观不是首选,纵观世界所有获得大奖的建筑设计,没有一个是做酒店的,为什么呢?原因酒店设计重在内部空间感的营造,而非外在的华丽,当然所谓的不注重,并不代表不重要,外观也是一个酒店的外在形象,不可忽视。

其次,要注意客房房型、大堂及大堂吧公区、中西餐厅、康体娱乐等功能空间的合理分配和布置,一切围绕酒店投资预算和档次进行。

其三,动线设计的合理性分析,客人动线、员工动线、货物动线的设计和分析。

客人动线又分为:客房客人动线、餐厅客人动线、康体娱乐客人动线。客房与餐厅和娱乐客是两个完全不一样的客群体,客房客人相对需要“静”,而餐厅和娱乐客人相对是比较“闹腾”。所以在动线的设计上,要相对独立,尽量避免交叉。

员工动线又分为:客房员工动线、餐厅员工动线、康体娱乐员工后勤员工动线。酒店行业要求员工动线与可客人动线不可交叉,相对要独立,每个岗位的员工,要根据酒店功能布局来合理制定不同岗位员工的不同工作动线。

货物动线又分为:布草动线、餐厅原材料等货物动线、康体娱乐货物动线、后勤货物动线,每一条动线都要避免与客人动线交叉,达到快捷、顺畅的目的。

其四,后勤面积、各类管网、机电设备、消防要求等预留空间的设计考量。

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后勤面积分为:

客房部分:楼层工作间、布草间、消毒间、洗手间等区域的考量,集中仓库区域、服务中心及办公区域设置的考量。

餐厅部分:传菜区域、仓库、办公等区域的考量。

康体娱乐部分:仓库及办公区域的考量

各类管网分为:生活用水管网、污水管网、消防用水、强电管网、弱电官网、风井官网等等

机电设备分为:暖通系统设备、强电、弱电系统设备、消防设备等等,高层楼宇可能还要考虑设置专门的设备转换层来满足酒店未来运营需要。

消防要求:主要考虑到消防电梯、消防通道、逃生平台等区域都要通盘考虑在内。

4、 景观设计

景观设计,是指风景与园林的规划设计,它的要素包括自然景观要素和人工景观要素。与规划,生态,地理等多种学科交叉融合,在不同的学科中具有不同的意义。

酒店的景观设计要根据酒店设计的主题和风格来进一步深化,紧扣主题,内外呼应,对外的形象昭示性通过景观设计来体现至关重要。

5、 室内设计

室内设计是根据酒店的使用性质、所处环境和相应标准,运用物质技术手段和建筑设计原理,创造功能合理、舒适优美、满足人们物质和精神生活需要的室内环境。

这一空间环境既具有使用价值,满足相应的功能要求,同时也反映了历史文脉、建筑风格、环境气氛等精神因素。明确地把“创造满足人们物质和精神生活需要的室内环境”作为室内设计的目的。

酒店作为有着特殊经营规律和服务特点的企业,其室内功能布局不同于一般的办公楼或商业大厦,它要求从酒店经营的角度去进行室内功能布局与经营空间的合理规划设计。目的是使酒店既适应宾客需要,又符合经营管理的要求,并且能够发挥酒店各功能部门的作用,提高投资效益,满足现代人们的物质与精神生活的需求。

不管是客房、餐厅,还是康体、娱乐,在室内设计均要突出主题、空间感,通过设计师的手法呈现出更具舒适、人性化的产品,从而赢得良好的市场口碑效应。

6、 机电设计

机电设计是一个整体的概念,它包括建筑、室内设计中的给排水、暖通、电气的一系列设计,给排水设计又包括喷淋头、消防、卫生间的设计,暖通包括系统末端封口、风机、吊柜、排烟、管道、天花标高等。

而电气这块又有强弱电之分,弱电有电话网络、电视、保安系统、收银信息系统、公共信息显示、智能化设计,强电又有疏散指示、照明、插座、配电系统等。

机电设备设施的配置要讲求科学、合理性,本来配置一头牛拉车就可以搞掂的事情,非要买一台宝马车来拉,导致设备设施的严重浪费,这种现象在机电设计过程中,是必须避免的。

四、 施工管理

酒店施工管理是指施工管理人员在施工现场具体执行施工组织设计和协调现场关系的一种管理,酒店施工组织设计中的内容要靠施工管理人员在现场监督、测量、编写施工日志,上报施工进度、质量、安全等内容,处理现场问题等。

全面了解工程概况,有备而战

要做好每项工作,都必须在工作前对这项工作进行全面了解,这样才利于更好地开展工作。对于酒店建筑施工工程,也要做好施工前的准备,了解酒店工程概况。所谓知己知彼,百战百胜。不了解工程情况,盲目工作,等于赤手空拳去打仗。要顺利开展工作,必须有备而战。

那么怎样做酒店施工前的准备工作呢?首先要熟悉施工图纸、有关技术规范和操作规程,了解设计要求及细节、节点做法,弄清有关技术资料对酒店工程质量的要求。

其次要熟悉施工组织设计及有关技术经济文件对施工顺序、施工方法、技术措施、施工进度及现场施工总平面布置的要求;弄清完成施工任务中的薄弱环节和关键部位。

最后对施工现场进行勘察和了解,古语有云:“纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行。”熟悉酒店施工图纸,只是对工程的纸上了解,这是不够的。要清楚、全面了解酒店工程,掌握工程概况,必须亲自到现场进行勘察、了解。这样认真了解工程的基本情况,有利于更好地实施管理,落实施工方法。更好地完善工作。

实行目标组织,面面俱到

实行有目标的组织协调控制是基层施工技术的一项十分关键的工作。做好施工准备,向施工人员交代清楚施工任务要求和施工方法,是为完成施工任务,实现酒店建筑施工整体目标创造了一良好的施工条件。

尤其重要的是在施工全过程中按照施工组织设计和有关技术、经济文件的要求,围绕着质量、工期、成本等制定施工目标,在每个阶段、每个工序、每项施工任务中积极组织平衡,严格协调控制,使施工中人、财、物和各种关系能够保持最好的结合,确保工程的顺利进行。

当然,在施工的不同阶段、不同部位,对不同班组,甚至不同操作人员或在不同事物中,基层施工技术员的组织协调方式不能千篇一律。

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基层施工技术员在施工阶段的组织管理中应区别不同情况,根据轻重缓急,把主要精力用在影响实现施工整体目标最薄弱的环节上,发现偏离目标的倾向应在施工过程中及时采取措施,加以补救。

关键部位要组织有关人员加强检查,预防事故的发生。凡属关键部位施工的主要操作人员,必须强调其应有相应的技术操作水平。俗话说:“尺有所短,寸有所长。”在一个施工班组中,人员技能有所差异是必然的。那要依靠施工技术员如何分配。同时实行“熟手带生”的方法,让熟练的人员带着新手,发挥互助互利的精神确保砖砌体工程的质量。

施工管理当然离不开“管”和“理”。要管好人手的分配,也要“理”顺施工的程序。要随时纠正现场施工各种违章、违反施工操作规程及现场施工规定的倾向性问题。

例如在砖砌体工程中,出现通缝,交角处不同步砌筑,预留洞口处没有设置预留钢筋和墙体长度超出规范的要求而没有设置构造柱等施工技术问题,要及时处理,避免过大的翻工现象而造成经济上的损失。

还有,如遇设计修改或施工条件变化,应组织有关人员修改补充原有施工方案,并随时进行补充交底,同时办理工程增量或减量记录,并办理相应手续。还要在图纸上标识修改的内容,以便于施工的顺利进行。

不但做好以上工作,还要严格质量自检、互检、交接检的制度,及时进行工程隐检、预检,并督促有关人员做好分部分项工程质量评定。

强化管理,建立良好人际关系

在管理酒店建筑工地时,要确保这项工程能够安全、保质、保量地完成,不但要有一定的技术之长,而且还要有科学的管理。在施工管理上,何为科学管理,就是注重良好集体的建设。

俗语有云:“天时不如地利,地利不如人和。”各项工作能否顺利开展,很大程度上取决于这个集体的凝聚力。因此,必须加强集体的管理,有目的、有计划地开展工作,使集体的凝聚力越来越强。

同时,也要明确施工的目标。在开展工作之前就要组织好人员,确定工程目标计划。确定了共同的奋斗目标,工作就能准时按质、按量达到预期的效果。

五、 开业筹备

酒店筹开(筹备开业)是一项非常繁琐、复杂的工作,是为今后酒店成功运营、降低运营成本等打好基础的重要阶段。除了要关注前面所述的设计、施工管理等工作外,筹开的工作还包括:

制订筹开工作进度计划、组织架构及薪酬福利体系的设计建立、人员招聘和培训、经营计划和预算编制、各部门运营手册的编制、物品采购和制作、开业广告和推广计划、证照办理、开业庆典计划、场地验收与交接、开荒清洁、模拟营运、开业前的检查等。

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因此,责任重大且极具挑战性。它要求管理团队既要协调好各种关系,又要考虑周全,在人、财、物等方面做好充分准备,做到捋顺关系、任务明确、责任到人。

制定筹开工作进度计划

可以利用时长倒推法来设计工作计划,从酒店开业日期开始倒排每一项工作,每一个时长节点的把控必须严格、准时,立下军令状,严格按照时长进度计划推进,奖罚分明,重奖之下必有勇夫,提前完成计划的,按天计给予奖励金,推迟完成的,按天计给予扣罚。将工作效率大幅提升。

组织架构和薪酬福利体系设计及建立

专业的事务由专业的人来完成,这需要人力资源部门提前进入,在业主及总经理的指导下,完成组织架构及薪酬福利体系的设计及建立工作。方便下步人员招聘、入职及培训等系列工作

人员招聘及培训

按照行业惯例,酒店在开业前三个月左右,员工需要全部招聘到位,进行系统的培训。基层员工要从一个社会人向酒店人的过渡和转变,这一切都需要培训来完成。

经营计划和预算编制

凡事预则立、不预则废,在酒店经营中亦如此,做好计划和预算,经营已经成功一半,下步就是全力按照计划和预算去实施,把保障经营收益的最大化为终极目标追求。

各部门运营手册的编制

标准化管理体系,是支撑酒店服务标准的基本法宝,必须结合酒店的主题特色来量身定制。行业出现更多的是,天下群书一大抄,拿来主义盛行,其实真正要使客户满意度高,标准化管理体系的打造至关重要,不容忽视。

物品采购和制作

从物品设计、定版、招投标、生产这每一环节都至关重要,提前谋划,保质保量,按时到货。

其他事务

主要分为:开业广告和推广计划、证照办理、开业庆典计划、场地验收与交接、开荒清洁、模拟营运、开业前的检查等事务,按照计划,分清责任人逐项落实。

酒店管理是一个精细化管理的行业,事无巨细、面面俱到,酒店建造更来不得半点马虎和闪失,只有把每一项工作想得周全,做得淋漓尽致,方能减少遗憾,避免对往后运营造成不必要的负担。酒店建造涉及各个专业领域较多,把专业的事交给专业的人来干,才是明智之举。

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